開発行為許可の基準の明確化について
むつ市内における開発行為許可の規模について
むつ市では、むつ都市計画区域、大畑都市計画区域はともに非線引都市計画区域となります。
開発行為許可が必要となる対象面積の規模は以下のとおりです。
- むつ、大畑都市計画区域内については、開発面積が3，000平方メートル以上。
- 都市計画区域外については、開発面積が、10，000平方メートル以上。
むつ市における開発行為の基準を明確化します。（2009年10月）
むつ市における開発行為許可申請事務において、審査基準の明確化を行い開発許可手続の迅速化、簡素化をすることとしました。
技術基準の運用についての審査基準も明確にする必要があり、両方の審査基準をあらかじめ公表するなど開発許可制度の公平性、透明性を高めることとします。
審査基準の明確化
開発行為許可が必要となる対象面積の規模において開発行為がある場合、開発行為の許可（都市計画法第29条第1項）が必要となります。
ここで、開発行為とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う〈土地の区画形質の変更〉をいいます。
土地の区画形質の変更について
土地の区画形質の変更とは、〔区画の変更〕、〔形の変更〕、〔質の変更〕と概ね3つに分けることができ、それぞれの変更については次のとおりとします。
- 区画の変更 公共施設（道路、排水路等）の整備、廃止等によって、従来の敷地の境界を変更すること。
- 形の変更
高さ2メートルを超える切土、高さ1メートルを超える盛土、切土と盛土を同時に行い合計する高さが2メートルを超える造成工事により土地の形状を1か所でも変更すること。 - 質の変更
農地等宅地以外の土地を建築物の敷地又は、特定工作物の用地にし、土地の利用状況を変更すること。ここで「宅地」とは次のいずれかに該当する土地をいいます。 - 現に建築物が存する土地。（仮設建築物及び違反建築物は除く）
- 土地登記簿の地目が（2年以上前の受付）「宅地」又は「雑種地」である土地で、現在、農地や山林として利用されていない土地。
- 固定資産税課税台帳の現況地目が2年以上前から「宅地」又は「雑種地」である土地で、現在、農地や山林として利用されていない土地。
- 従前、建築物の敷地として利用されていた土地で、現在、農地や山林として利用されていない土地。（5年以上前に建築物を除去した土地は除く）
- 都市計画法に基づく開発行為の許可を受け、完了公告がなされた土地。
- また、開発行為の許可を受けた土地において、緑地、公園等を宅地化するときは質の変更となります。
開発区域の基準について
「開発区域」とは開発行為をする土地の区域をいいます。ただし、主として建築物の建築又は特定工作物の建設のために一体的に整備する土地の区域があり、その一部において土地の区画形質の変更を行う場合には、区画形質の変更を行わない部分を含め一体的に整備する土地の区域全体を開発区域とみなします。
1. 既存道路に接道させるために必要とされる取付道路を築造する場合は、公共施設の整備に該当するので、開発区域に含みます。また、取付道路と認められない路地状の敷地も開発区域に含みます。
注意事項：例)1の場合、取付道路は都市計画法第32条協議が必要です。また、例)2の場合、路地状部分は開発区域に含めずに、建築基準法第43条の許可が必要です。
2. 建築物の建築等を行わない区域でも、建築物の敷地と一体的に利用される土地（駐車場等の共用）は開発区域に含みます。
3. 敷地を拡張して増築する場合で、既存宅地化が2年以上前は、増築に伴う敷地拡張部分を開発区域として取り扱います。ただし、必要に応じて既存敷地の排水施設等に関しても、許可基準を適用します。
4. 敷地の一部を分割して用途上可分の建築物を建築する場合で、開発行為がある場合は、新たに分割した区域を開発区域とします。
5. 同一開発事業者が、法第36条第3項の公告後2年以内に隣接した区域を開発する場合であって、既開発部分と相互に密接な関係を有する開発と認められる場合は、追加造成される土地の面積規模、予定建築物の有無にかかわらず、一体的な開発区域として取り扱います。
6. 同一開発事業者が、当初、開発許可対象規模未満で行った開発行為の終了（造成の完了）後2年以内に隣接した区域を開発する場合であって、既開発部分と相互に密接な関係を有する開発と認められる場合は、追加造成される部分との合計が開発許可対象規模を超えた時、予定建築物の有無にかかわらず、一体的な開発区域として取り扱います。
7. 同一開発事業者が、当初、開発許可対象規模未満で行った造成の完了後2年以内に隣接した区域を開発する場合であって、既開発部分と相互に密接な関係を有する開発と認められる場合は、追加造成される部分に開発行為があり、区域の合計が開発許可対象規模を超えた時、一体的な開発区域として取り扱います。
8. 一団の土地を複数の開発事業者が区分して造成する場合で、排水施設や道路等の設置が一連のものとして行われ、実質的に一体の造成と認められる時には、原則として一体的な開発区域として取り扱います。
9. 複数店舗と駐車場及び通路等を共用し利用される区域は一体的な開発区域として取り扱います。
技術基準の運用について
開発許可事務の迅速化、簡素化を図るために、むつ市開発指導マニュアルを定めました。
開発許可の手引き等について
- むつ市開発指導マニュアル（平成21年10月） [454KB pdfファイル]
- 青森県開発許可制度の手引き(H21.4) [1552KB pdfファイル]
- むつ市開発行為許可事務要綱
- 開発行為等許可申請等手数料（むつ市手数料条例別表第3） [132KB pdfファイル]
- 開発行為許可申請書様式ダウンロード
- 都市計画法第32条関係参考書式例 [40KB docファイル]
開発行為許可制度とは
昭和30年代に始まった我が国経済の高度成長、産業構造の変化等に伴い産業及び人口の都市への集中が激しくなり、大都市を中心として急激な都市化が進行し、その結果、都市における工場用地、住宅用地等の乱開発により無秩序な市街地が形成されました。
このような不良市街地の弊害を除去し、健康で文化的な都市生活及び機能的な都市活動を確保するためには、総合的な土地利用計画を確立し、その実現を図ることが必要でした。このため、昭和43年に制定された新しい都市計画法（以下「法」という。）では、都市計画区域を「優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」である市街化区域と「市街化を抑制すべき区域」である市街化調整区域に区域区分（いわゆる「線引き」）し、段階的かつ計画的に市街化を図ることとされました。
開発許可制度は、(1)これらの目的を担保すること、(2)都市計画区域内の開発行為について公共施設や排水設備等必要な施設の整備を義務付けるなど良質な宅地水準を確保すること、の二つの役割を果たす目的で、昭和45年の法改正により創設されたものです。
青森県では、昭和46年3月20日に八戸都市計画区域、昭和46年3月31日に弘前広域都市計画区域、昭和46年12月18日に青森都市計画区域、昭和54年5月8日に六ヶ所都市計画区域が市街化区域と市街化調整区域に線引きされ、同日から開発許可制度が適用になりました。
その後、線引きされていない都市計画区域も開発許可制度の対象とされ、さらに平成12年の法改正では、モータリゼーションの進展等により都市的な土地利用が全国的に展開している状況を踏まえ、大規模な開発については都市計画区域の内外にかかわらず許可の対象とされたところです。
むつ市内の開発行為許可申請先は
むつ市都市計画課となります。
開発許可制度は複雑であり、様々なケースが考えられますので、必ず事前相談をしてください。
関係団体等のリンク
