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都市整備部都市計画課
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青森県むつ市中央一丁目8-1
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開発行為の許可について
概要
都市計画法第29条の規定に基づく開発行為許可制度について。
むつ市内での開発行為については市の許可が必要です。
TOPICS
2024年3月
完成時の帰属届（道路、公園、消火栓等）については、都市計画課で一括して受付することとなりました。
2022年7月
頻発・激甚化する自然災害に対応するため災害ハザードエリアにおける開発抑制が強化されました
改正都市計画法施行（2022年4月1日）に伴い開発許可制度が変更されました。
詳しくはページ下部の"頻発・激甚化する自然災害に対応した「安全なまちづくり」”をご覧ください。
2022年2月
電気事業法等の一部を改正する法律の施行に伴う開発許可制度の改正について
令和２年の電気事業法改正により次の制度が創設されました。
- 配電用の電気工作物を維持・運用して託送供給等を行う者（配電事業者）に関する経済産業大臣の許可制度
- 小規模分散電源等を集約して卸供給を行う事業を営む者（特定卸供給事業者）についての届出制度
これに伴い都市計画法の開発許可制度が次のとおり改正されました。
- 配電事業の用に供する電気工作物にかかる開発許可について、都市計画法に基づく開発許可が不要（特定卸供給事業については現行の小売電気事業とともに開発許可不要の対象となる事業には位置づけない）
- 開発行為前に協議すべき者として、配電事業者を追加（特定卸供給事業については協議先に追加されません）
2021年9月
- 開発道路における無電柱化について掲載しました。
- 参考雨水流量計算表（エクセル）のエラーを修正しました。
2021年6月
都市計画法第29条の許可申請受付けおよび32条協議（公園、緑地）は都市計画課で行います。
道路、排水路についての32条協議は土木維持課で対応することとなります。
消防水利については防災安全課で対応します。
2021年2月
土壌汚染対策法第4条第1項の届出について掲載しました。
2020年4月
都市計画法第29条の許可申請受付けおよび32条協議（道路、公園・緑地、排水路）は都市計画課市街地整備グループが担当となります。
2018年10月
手続きフロー図を修正しました。
2018年5月
開発行為許可申請書様式のWord版を掲載しました。
2016年12月
様式Dに土壌汚染対策法に係る事項を追加しました。
2015年11月
むつ市開発行為に伴う消防水利施設設置に関する事務処理要領を定めました。
2015年6月
むつ市開発行為に関する指導要綱を定めました。
むつ市内における開発行為許可の規模について
開発行為許可が必要となる対象面積の規模は以下のとおりです
- むつ都市計画区域内については、開発面積が3,000平方メートル以上
- 都市計画区域外については、開発面積が、10,000平方メートル以上
むつ都市計画区域については「むつ市の都市計画」をご覧ください。
開発行為の許可 提出部数について
都市計画課に提出する開発行為許可申請書および完了届の提出部数は、2部となります。
公共施設の管理者等と行う都市計画法第32条の届出・協議の際の提出部数は、各管理者へお問い合わせください。
開発行為等許可申請等手数料について
むつ市手数料条例で定めている開発行為等許可申請等手数料について、根拠法令とともに一覧表にしました。
開発行為の許可を受けた後の変更について
開発の許可を受けた事業について、許可を受けた内容や計画の変更をしようとする場合には、開発行為変更許可申請または開発行為変更届出が必要です。
以下の事項について変更しようとする場合には変更許可申請が必要です
- 開発区域の位置、区域及び規模
- 開発区域内において予定される建築物又は特定工作物の用途
- 開発行為に関する設計
- 工事施行者
- その他国土交通省令で定める事項
手数料が発生する場合もありますので、事前にご相談をお願いします。
軽微な変更に該当する事項は以下のとおりです
- 設計の変更のうち予定建築物等の敷地の形状
- 予定建築物等の敷地の規模の10分の1未満の増減
- 住宅以外の建築物または第一種特定工作物の敷地の規模の増加を伴うもので、当該敷地の規模が1,000㎡未満のもの
- 工事施行者（開発区域の面積が1ha以上のものは変更許可申請となります）
- 主として自己の居住の用に供する目的で行う開発行為
- 住宅以外の建築物もしくは特定工作物で自己の業務の用に供するものの建築または建築の用に供する目的で行う開発行為
- 上記以外の開発行為については、工事施行者の氏名もしくは名称または住所の変更
- 工事の着手予定年月日または工事の完了予定年月日
むつ市における開発行為の基準を明確化します（2009年10月）
むつ市における開発行為許可申請事務において、審査基準の明確化を行い開発許可手続の迅速化、簡素化をすることとしました。
技術基準の運用についての審査基準も明確にする必要があり、両方の審査基準をあらかじめ公表するなど開発許可制度の公平性、透明性を高めることとします。
審査基準の明確化
開発行為許可が必要となる対象面積の規模において開発行為がある場合、開発行為の許可（都市計画法第29条第1項）が必要となります。
ここで、開発行為とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う〈土地の区画形質の変更〉をいいます。
土地の区画形質の変更について
土地の区画形質の変更とは、〔区画の変更〕、〔形の変更〕、〔質の変更〕と概ね3つに分けることができ、それぞれの変更については次のとおりとします。
区画の変更
公共施設（道路、排水路等）の整備、廃止等によって、従来の敷地の境界を変更すること。
形の変更
高さ2メートルを超える切土、高さ1メートルを超える盛土、切土と盛土を同時に行い合計する高さが2メートルを超える造成工事により土地の形状を1か所でも変更すること。
質の変更
農地等宅地以外の土地を建築物の敷地又は、特定工作物の用地にし、土地の利用状況を変更すること。ここで「宅地」とは次のいずれかに該当する土地をいいます。
- 現に建築物が存する土地。（仮設建築物および違反建築物は除く）
- 土地登記簿の地目が（2年以上前の受付）「宅地」又は「雑種地」である土地で、現在、農地や山林として利用されていない土地。
- 固定資産税課税台帳の現況地目が2年以上前から「宅地」又は「雑種地」である土地で、現在、農地や山林として利用されていない土地。
- 従前、建築物の敷地として利用されていた土地で、現在、農地や山林として利用されていない土地。（5年以上前に建築物を除去した土地は除く）
- 都市計画法に基づく開発行為の許可を受け、完了公告がなされた土地。
また、開発行為の許可を受けた土地において、緑地、公園等を宅地化するときは質の変更となります。
開発区域の基準について
「開発区域」とは開発行為をする土地の区域をいいます。ただし、主として建築物の建築又は特定工作物の建設のために一体的に整備する土地の区域があり、その一部において土地の区画形質の変更を行う場合には、区画形質の変更を行わない部分を含め一体的に整備する土地の区域全体を開発区域とみなします。
- 既存道路に接道させるために必要とされる取付道路を築造する場合は、公共施設の整備に該当するので、開発区域に含みます。また、取付道路と認められない路地状の敷地も開発区域に含みます。
注意事項：例)1の場合、取付道路は都市計画法第32条協議が必要です。また、例)2の場合、路地状部分は開発区域に含めずに、建築基準法第43条の許可が必要です。
- 建築物の建築等を行わない区域でも、建築物の敷地と一体的に利用される土地（駐車場等の共用）は開発区域に含みます。
- 敷地を拡張して増築する場合で、既存宅地化が2年以上前は、増築に伴う敷地拡張部分を開発区域として取り扱います。ただし、必要に応じて既存敷地の排水施設等に関しても、許可基準を適用します。
- 敷地の一部を分割して用途上可分の建築物を建築する場合で、開発行為がある場合は、新たに分割した区域を開発区域とします。
- 同一開発事業者が、法第36条第3項の公告後2年以内に隣接した区域を開発する場合であって、既開発部分と相互に密接な関係を有する開発と認められる場合は、追加造成される土地の面積規模、予定建築物の有無にかかわらず、一体的な開発区域として取り扱います。
- 同一開発事業者が、当初、開発許可対象規模未満で行った開発行為の終了（造成の完了）後2年以内に隣接した区域を開発する場合であって、既開発部分と相互に密接な関係を有する開発と認められる場合は、追加造成される部分との合計が開発許可対象規模を超えた時、予定建築物の有無にかかわらず、一体的な開発区域として取り扱います。
- 同一開発事業者が、当初、開発許可対象規模未満で行った造成の完了後2年以内に隣接した区域を開発する場合であって、既開発部分と相互に密接な関係を有する開発と認められる場合は、追加造成される部分に開発行為があり、区域の合計が開発許可対象規模を超えた時、一体的な開発区域として取り扱います。
- 一団の土地を複数の開発事業者が区分して造成する場合で、排水施設や道路等の設置が一連のものとして行われ、実質的に一体の造成と認められる時には、原則として一体的な開発区域として取り扱います。
- 複数店舗と駐車場および通路等を共用し利用される区域は一体的な開発区域として取り扱います。
- 既開発部分に近接し、2年以内に別開発事業者が開発行為を行い3,000平方メートル以上の一体的な開発区域となる時、追加分が開発許可の対象となり、一体的な開発区域に対し技術基準が適応となります。
頻発・激甚化する自然災害に対応した「安全なまちづくり」
災害リスクが高いとされる災害レッドゾーン※における開発許可について見直しが行われました
- 見直し以前までは次の開発は災害レッドゾーンに原則含まないこととされていました。
- 自己以外の居住の用に供する住宅（分譲住宅、賃貸住宅 等）
- 自己以外の業務の用に供する施設（貸オフィス、貸ビル、貸店舗（ショッピングモール含む）、貸倉庫（レンタルボックス含む）、その他賃貸用の業務用施設 等）
- 見直し後では見直し以前のものに加え、次の開発も災害レッドゾーンに原則含まないこととされました。また、浸水被害防止区域が災害レッドゾーンとなりました。
- 自己の業務の用に供する施設（自社オフィス、自社ビル、自社店舗（スーパー、コンビニ含む）、病院、社会福祉施設、旅館・ホテル、工場、倉庫 等）
※災害レッドゾーンとは次の区域のことをいいます。
- 災害危険区域（建築基準法によるもの、むつ市では指定無し）
- 地すべり防止区域（地すべり等防止法）
- 土砂災害特別警戒区域（土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律）
- 急傾斜地崩壊危険区域（急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律）
- 浸水被害防止区域（特定都市河川浸水被害対策法 むつ市では指定無し）
- 次の場合等、例外的に開発が許容される時があります。
- 災害レッドゾーンの指定が解除されることが決定している場合
- 開発区域に占める災害レッドゾーンの割合が僅少であるとともに、フェンスを設置すること等により当該災害レッドゾーンの利用を禁止し、又は制限する場合
開発許可手続きの特例制度の創設
むつ市では住宅地化の抑制として「居住調整地域」を指定しています。
居住調整地域については都市再生特別措置法により市街化調整区域を居住調整地域に読み替えて住宅について開発許可制度が適用となります。
居住調整地域内の災害レッドゾーン内にある住宅については、居住調整地域内の災害レッドゾーン外に移転する場合について、都市計画法第34条第8号の2により許可されます。
- 代替建築物等が従前建築物等とほぼ同一の規模又はこれより小さい規模であること
- 代替建築物等が従前建築物等とほぼ同一の構造であること
- 代替建築物等に係る開発行為が従前建築物等と同一の都市計画区域内の居住調整地域においておこなわれるものであること
新たな事業による緑地等の敷地回復について
開発行為により設けられた開発区域内での公園、緑地または広場（緑地等）が、開発行為の完了後の事業によってその敷地を失う際、敷地の回復について次のとおりとなります。
- 事業者は、事業着手前に都市計画課と協議を行ってください。
- 事業者が、緑地等の代替地を確保することとします。
- 従前の緑地等の隣接地に代替地を設けることとします。
- 3が、周辺の状況により難しい場合、近隣に代替地を設けるものとします。
- 代替地の敷地面積は、過度な事業費の拡大を招く場合を除き、従前の敷地面積と同等以上とします。（過度な事業費とは、家屋の移転等が必要な場合）
- 事業者は、代替地を緑地等へ地目変更を行い、市に帰属等をするものとします。（開発行為の場合、新たな一体的な開発区域として捉え、その時の事業面積で新たな開発行為の許可が必要です）
- 開発区域の良好な環境を害する恐れがないとき、または公益上やむを得ないと許可した場合は、代替地の確保を省略することとします。
消防水利施設設置について
消火栓や防火水槽等の消防水利施設の設置の際は、消防本部と協議後、都市計画法第32条の同意・協議を防災安全課と行うことになります。
消防水利施設については、消防法に基づく消防水利の基準（総務省消防庁ホームページ）
に適合する必要があります。
むつ市開発行為に関する指導要綱・様式等
- むつ市開発行為に関する指導要綱 平成27年6月26日告示
(82KB) - むつ市開発行為技術基準 平成27年6月26日告示(317KB)
- 開発行為技術基準 別添図（道路の有効幅員、袋状道路に設ける転回広場、公園・緑地の縁石）(35KB)
- 参考 雨水流量計算表（令和3年9月8日修正）
(72KB) - 指導要綱 様式 事前届出書、事業説明会実施報告書
(47KB) - むつ市開発行為の許可 手続きフロー図 平成30年10月10日(98KB)
- むつ市開発行為許可事務要綱(2251KB)
- 開発行為許可申請書等 様式集(305KB)
- 開発行為許可申請書等 様式集(55KB)
- 様式第7号 開発行為の施行等の同意書については権利者から開発者への同意を確認するため、押印が必要となります。
- 様式D 開発行為に伴う他法令の許認可等事前打合せ記録(46KB)
- 様式D 開発行為に伴う他法令の許認可等事前打合せ記録(145KB)
- 許可申請を行う際、事前に協議すべき関係機関がおおむね記載されています。
- その他必要に応じて協議すべき関係機関がある場合もあります。
- 都市計画法第32条関係 参考様式(36KB)
- 開発行為着手届 参考書式例(33KB)
- 開発行為許可済みの表示板(35KB)
完了時期の帰属に関する参考書式
道路・公園・緑地・消防水利施設に関する書類は都市計画課へ提出となります
- 公共用地帰属届出書 Word(28KB)／PDF(52KB)
- 別紙 物件の表示 Word(35KB)／PDF(51KB)
- 登記原因証明情報兼承諾書 Word(40KB)／PDF(79KB)
開発道路における無電柱化について
無電柱化法第12条前段において、道路上の電柱（鉄道および軌道の電柱を除く。）又は電線（電柱によって支持されるものに限る。）の設置および管理を行う事業者は、社会資本整備重点計画法第2条第2項第1号に掲げる事業、都市計画法第4条第7項に規定する市街地開発事業その他これらに類する事業※が実施される場合には、これらの事業の状況を踏まえつつ、電柱又は電線を道路上において新たに設置しないようにすることとされています。
※「その他これらに類する事業」には、都市計画法第29条の許可を受けて行う開発行為に関する事業も含まれると解されています。
占用が想定される関係事業者への通知
- 道路を掘削する工事着手の基準日の2年前までに道路事業を実施する者から関係事業者に対し、文書で通知することとなっています。
- 予備設計に着手する段階で通知することが考えられますが、関係事業者に十分に準備のための時間を与えることが望ましいため早めの通知が有効です。
- 関係事業者への文書による通知の後、地方ブロック無電柱化協議会等の場を活用して関係事業者へ通知し、事業の進捗状況等の情報共有を図ることとします。
地下埋設の困難性への該当性
改正省令による改正後の道路法施行規則第4条の4の2第1項の「当該道路の構造その他の事情に照らし技術上困難であると認められる場所」は、無電柱化法第12条前段の趣旨が電線地中化に伴う掘削工事に要する費用を削減しつつ効率的に無電柱化を実現することであることを踏まえ、具体的には次の（1）から（4）までに掲げる場所とします。
- 道路を掘削する工事を行う場合であっても、掘削の深さが電線を地下に埋設する場合の深さの基準に照らして十分でない場所
- 道路を掘削する工事の施工区間延長が、各地上機器の供給区間延長と整合しない場所
- 関係事業者の予算の確保、設計等の準備に要する最低限必要な期間として、道路を掘削する工事着手の2年前までに道路を掘削する工事が実施される旨の通知がなされていない場所
- 1から3以外で、改正規則第4条の4の2第1項の「当該道路の構造その他の事情に照らし技術上困難であると認められる場所」に該当すると認められる場所
参考資料
道路事業に併せた無電柱化を推進するための手引き(351KB)
その他の必要な手続き
都市計画法による開発許可にかかわらず、以下の手続き・届出が必要となる場合があります
- むつ市立地適正化計画による誘導区域外での行為の届出（行為着手の30日前までに届けなければなりません）
- 土砂災害防止法、森林法、農地法等の法令に基づく許可
- 都市計画区域内であって用途地域が指定されていない区域における開発行為については、「むつ市における土地利用の適正化に関する条例」に基づく手続き
- むつ市景観条例に基づく大規模行為についての事前の届出制度（行為着手の50日前までに届けなければなりません）
土壌汚染対策法第4条第1項の届出について
概要
この法律は、土壌の特定有害物質による汚染の状況の把握に関する措置およびその汚染による人の健康に係る被害の防止に関する措置を定めること等により、土壌汚染対策の実施を図り、もって国民の健康を保護することを目的とするものです。
届出について
- 土壌汚染対策法第4条第1項の土地の形質の変更の届出とは、3,000平方メートル以上（現に有害物質使用特定施設が設置されている工場又は事業場の敷地については900平方メートル以上）の土地の形質の変更をしようとする者は、着手日の30日前までに都道府県知事へ届け出なければなりません。
- 『土地の形質の変更』とは、土地の形状を変更する行為全般をいい、掘削と盛土の合計面積で判断します。（ただし、盛土のみの場合は届出対象外となります）
- 詳しくは、青森県環境保全課の「土壌汚染対策法について（青森県HP）」をご覧ください。
- 届出先は、下北地域県民局環境管理部となります。
開発行為許可制度とは
昭和30年代に始まった我が国経済の高度成長、産業構造の変化等に伴い産業および人口の都市への集中が激しくなり、大都市を中心として急激な都市化が進行し、その結果、都市における工場用地、住宅用地等の乱開発により無秩序な市街地が形成されました。
このような不良市街地の弊害を除去し、健康で文化的な都市生活および機能的な都市活動を確保するためには、総合的な土地利用計画を確立し、その実現を図ることが必要でした。このため、昭和43年に制定された新しい都市計画法（以下「法」という。）では、都市計画区域を「優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」である市街化区域と「市街化を抑制すべき区域」である市街化調整区域に区域区分（いわゆる「線引き」）し、段階的かつ計画的に市街化を図ることとされました。
開発許可制度は、(1)これらの目的を担保すること、(2)都市計画区域内の開発行為について公共施設や排水設備等必要な施設の整備を義務付けるなど良質な宅地水準を確保すること、のふたつの役割を果たす目的で、昭和45年の法改正により創設されたものです。
青森県では、昭和46年3月20日に八戸都市計画区域、昭和46年3月31日に弘前広域都市計画区域、昭和46年12月18日に青森都市計画区域、昭和54年5月8日に六ヶ所都市計画区域が市街化区域と市街化調整区域に線引きされ、同日から開発許可制度が適用になりました。
その後、線引きされていない都市計画区域も開発許可制度の対象とされ、さらに平成12年の法改正では、モータリゼーションの進展等により都市的な土地利用が全国的に展開している状況を踏まえ、大規模な開発については都市計画区域の内外にかかわらず許可の対象とされたところです。
むつ市内の開発行為許可申請先は
都市計画課 都市計画グループとなります。
開発許可制度は複雑であり、様々なケースが考えられますので、必ず事前相談をしてください。
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